2019跨領域規劃實務系列講座-國家住宅與都市更新政策

時 間：108年11月15日（週五）14:10～16:00
地 點：台南市國立成功大學光復校區都市計劃學系演講廳
講 題：國家住宅與都市更新政策
演 講 者：國家住宅及都市更新中心 張溫德 執行長

國立成功大學都市計劃學系「跨領域規劃實務系列講座」僅訂於108年11月15日於都市計劃學系演講廳舉辦第五場講座。特別邀請來自國家住宅及都市更新中心張溫德執行長，針對本次主題【國家住宅與都市更新政策】進行分享，屆時將同步直播，以供線上討論。歡迎關心住宅政策、都市更新等相關議題的人士共襄盛舉。

根據內政部的資料顯示，全台有近半數以上的房屋平均屋齡超過30年以上，有些房屋更有隨時有倒塌的危機，讓推動都市更新成為政府急迫需要解決之問題。近年來，政府積極辦理市區內大面積公有土地、國營事業土地、港口、車站等周邊地區之政府主導都市更新；並配合私有建物及老舊公寓重建等相關法令、政策之推動，協助民間自力更新。期藉由政府及民間攜手合作，達到改善居住環境、落實居住正義理念及活化都市機能之目標。

國家住宅及都市更新中心作為推動國家住宅及都市更新政策及計畫之發展工作的要角，對於國家針對住宅及都市更新的未來願景和實施工作充分認識。此次我們有幸請到國家住宅及都市更新中心張溫德執行長來為我們說明國家對於住宅及都市更新的未來願景以及政策走向。張溫德執行長在公部門服務多年有豐富的都市更新實務經驗，竭誠歡迎各界參與108年11月15日下午14:10～16:00跨領域規劃實務系列講座-【國家住宅與都市更新政策】，藉此機會和關心該議題者交流，期能洞悉相關問題，共同激盪出新的想法，吸收住宅及都市更新政策的新知。

演講紀錄

講者在本次講題之中分為三部分介紹國家住宅及都市更新相關之子議題，包括中心的規劃面推動、未來方向與具體作為。以下便分點介紹。

一、 國家住宅及都市更新中心使命、目標與團隊
住都中心是依照專法設立的國家級的行政法人，監督機關為內政部，營建署則為督導業務機關，形式上為一公法人，受到政府的高度監督。住都中心的行政法人屬性是推動住宅與都市更新業務的專責機構，不屬於政府機關，但依據法令給予的幾個任務命題，住都中心必須推動住宅與都市更新業務。執行長另外提及臺北市的都更中心，其性質為財團法人，與住都中心的屬性不同，屬於私法人。行政法人則是須由專法設立的公法人組織。
住都中心團隊的核心價值是為了社會的住宅品質的成就與以都市更新手段共同創造城市的公益，另外也跨界與民間進行合作搭起橋樑，業務進行形式與過程公平公開公正。不管是對於居住上的照顧，更新上的成就、與專業者夥伴的合作，大家都在公開的平台上進行合作。因此，在國家住宅與都市中心設置條例第一條，為推動住宅及都市更新政策，促進居住環境改善，提升都市機能，增進公共利益，是成立中心的目標。
在住都中心欲達到的計畫目標中，其中兩項包含社會住宅政策相關之目標，並包含推動都更危老重建、公私部門的溝通、跨領域的交流與組織內化等子目標。在團隊組成部分，團隊內部除了與都市更新和都市計畫相關的專業人才，也包含不動產、地政、建築、土木、物業管理、資產管理與財務規劃等人才，並與外部夥伴進行合作，包含公學會、中央與地方機關機構、學研機構與大專院校，加強團隊與產官研學的合作，協力推動相關事務。如包租代管教育訓練、與相關大專院校簽訂MOU、都更整合人職能基準的推動、暑期實習等都是合作的體現。

二、 國家住宅與都市更新政策方向
針對住都中心的政策方向設定，執行長首先從梳理台灣的居住問題開始談起，主要可以分為三個部分。一是「危老屋」，全台共有410萬的住宅屋齡超過30年，且建物耐震標準於921大地震後才大幅提升，於921大地震前興建的房屋耐震標準是否安全仍有疑慮有待商榷。二是「負擔重」，近年的貸款負擔率大幅提高，都會區尤其嚴重。三是「安定低」，台灣的租屋人口與租屋市場愈趨擴大，然租屋條件與生活條件的變動使得租屋的安定性較低，對居住者而言無法「安居」；而租屋人口中高齡者也越來越多數，沒有電梯的公寓對未來老人與商家來說都是沉重負擔，老人因物理環境而離群索居、無社交、不健康、對醫療也是負擔。
為了改善居住需求面的問題，住都中心提出三個方向，分別是直接興建社會住宅、包租代管社會住宅與租金補貼，不僅提升居住品質，同時也引導租賃產業、健全租屋市場，並協助青年對居住的需求，房東也能享受稅優，促成住屋市場的供給與需求的正常化。
此外，都更三法——「都市危險及老舊建築物加速重建條例」、「國家住宅及都市更新中心設置條例」、「都市更新條例修法」也已全數到位。相關法令不僅與都市計畫相關聯，也有明確框架跟輪廓，簡單而可被審議，然而相關法令配套仍需要有整合過程，案件須有法令指引。期望在新法上路後，能加速推動上述業務的進行流程與效率。

三、 國家住宅與都市更新實踐作法
針對國家住宅與都市更新中心的業務範圍，執行長將其分成三部分進行說明。一是社會住宅的推動興建與管理，二是社會住宅的包租代管制度的推行，三是都市更新業務的推行狀況。
在住宅政策的投入部分，執行長舉世大運時興建之林口選手村為例，其選手村現已轉為社會住宅，現由住都中心接手管理與營運。2900多戶優先作社會住宅，包含青年創業、青年社會住宅，與安置老人、家暴婦女、弱勢兒少，並與NGO合作，目前還有55間店鋪，涵蓋就業、弱勢照護、社會住宅、生活購物飲食等機能。為解決入住社會住宅的居民對於居住地區的不安全與不熟悉感，住都中心透過訪視租屋者的相關需求來協助居住者，與相關社福資源對接。不讓陌生、不安定感、生活不方便與弱勢等狀況惡性循環。此外也推動公共參與，以公共藝術計畫的方式，讓社區產生對話，透過參與式計劃來成就公共參與計畫。
在住宅政策執行層面，住都中心扮演的角色除為政府機關過去在申辦社會住宅、坐包租代管的量能之外，透過行政法人的彈性參與，過去的第一階段由政府持續地滾動，在第二階段後，住都中心銜接各縣市政府或中央在執行住宅更新政策，責無旁貸。第一階段還沒參加，到社會住宅興辦第二階段即參與其中，以支援量能不足的縣市，成就社會住宅的直接興辦。現已在六都啟動縣市版包租代管，藉由社會住宅的興辦與包租代管的共同合作，透過行政法人角色，讓中央與地方整合。另也由住都中心與警政合作，興辦警消專案住宅，並於其他縣市陸續盤點基地後直接興辦。上述業務全由中央盤定，不足的地方由中心接手。
在其他縣市狀況，新北市與桃園市正籌設行政法人，台北市也規劃將現行的財團法人轉為行政法人。住都中心將利用現有的經驗與 Know-How，協助各地的行政法人執行社會住宅的興辦跟營運。其中包含物管碰到的問題、訪視機制與公共藝術計畫等內容，以及如何從規劃端的管理維護思維下手，讓一開始就能為後續的維護管理量身定做，啟發未來興辦的經驗。
在都市更新部分，都市發展有興衰期，在都市成長高峰期如果問題沒有好好診斷會開始走下坡，如新北市建築空間密集、公共設施不足、停車空間缺乏、巷弄狹小、屋齡老舊等等。這些問題應配合城市發展週期做出適度投入，而在101年行政院修訂的都市更新產業行動計畫裡面，都市更新是促進經濟成長的動能。在當時的背景下，政策重視利用重建方式進行都市更新。但在文林苑事件後，都市更新被重新審視，都市更新應該扮演如何的角色將考量到更多面向才能施行。
執行長接著分享幾個數據並對其進行反思。在目前的更新協處過程，整合這一過程占據更新流程中很大一部分的時間流程，包含單元劃定、概要申請、事業計畫、到權利變換計畫，更新全程時間 90% 操之於實施者及權利人間的私權行為互動協調，政府無法下手。因此，住都中心推動都更危老整合人的職能認證，讓市場導正，為了讓這些人的發聲可以有公信力，需要有專業認證的基礎。
目前有將近48%的房屋屋齡超過30年，反言之，將近52%沒有達到30年。現在若沒有好好處理這52%，未來都將是大家的責任。故「以重建角度來看，是不是只有更新才能重建。」此一論述是危老條例出爐時的核心論點，更新重建不是只有更新條例才能重建。依縣市政府受理的建築執照來看，100件重建的建照案中，只有一件屬於更新案核定的更新案，其他99%可能是協約合建、自行重建、BOT、建商合建，不見得走更新的程序。因此，把老屋全部算到更新案件的問題，說更新太慢，這樣邏輯是有問題的、過於偏頗的，應該是運用老屋改善的許多方式，更新條例只是其中一種方式。並且應思考 52% 還沒「老化」的房子，如何在未來繼續與都市並存，不要成為下一代負擔。這部份確實必須在物業管理、整建維護以及公寓大廈管理這些方面下手。換角度思考，更新意義在於質，不是核定案件數量或是劃定案件數量取勝，而是著重於環境品質，透過法令讓需要更新的建物能夠加速更新與維護，讓老屋還有其他路徑讓問題得到改善，才能照顧居住安全的品質。
執行長另外提到最近的熱門關鍵字——都市再生。執行長提到，業界的實務操作上有認定都市更新就是解決都市問題的萬靈丹，然而事實上並非如此。都市更新是解決都市發展瓶頸，藉由通盤檢討確認都市的問題後，擬定更新計畫，如針對權利複雜等問題進行處理，才是面對更新應該解決的步驟。都市更新應聚焦於其命題跟戰略，釐清應該要解決什麼問題，才會有相應的行動與指導個別的更新單元與更新事業。都市更新要處理的不是只有條例所涵蓋的問題，而要解決都市計畫的問題。每五年通盤檢討，可能有公共設施未開闢、發展密度不足、交通、人口、產業等問題，須透過什麼方案來解決。最重要的是，更新條例是解決問題手段之一，不是唯一方法。
執行長隨後利用現在住都中心處理中的案例進行上述脈絡的實際操作手法說明。每一個案子就土地而言，可能為素地、產權單純，但我們並非只看到土地的性質，為了土地周邊的地上相關權益的保障，務必做到公開透明，同時爬梳其所在位置、都市紋理、哪些需要被解決的問題、創造此地最大的公益。同時透過很多的實施方式，不論是徵求實施者，或是公開徵求出資人，住都中心跟民間多元合作，讓財務永續，透過在地經營方式，可長可久，為城市創造更多價值。相關案例有：臺北市大同區捷運圓山站西側都更案、臺北市信義區兒福A, B都更案、臺北市中山區中山女中南側都更案、臺北市大安區嘉興街都更案、臺北市中正區行二行三都更案、新北市板橋區浮洲都更案、新竹市東區建功高中南側都更案等。
演講結束。執行長讓聽講者發問，為本次演講畫下完美句點。