【演講紀錄】從公辦都更看規劃與投資的落差

本次講座邀請將捷建設股份有限公司投標部專案經理朱佩如，以「你規劃的案子，建商願意投標嗎？——從公辦都更案看規劃與投資的落差」為題，分享公辦都市更新第一線實務經驗，帶領學生重新思考都市規劃、公共利益與市場投資之間的關係。講座首先從全台灣公辦都更執行情況破題，近年全台公辦都市更新案件數量快速增加，雙北地區平均每季即有約二至三件招商案。然而，許多看似條件優良、具備 TOD（大眾運輸導向發展）、高容積獎勵與完整公共設施規劃的案件，卻最終面臨流標或無人投資的情況，然而這也凸顯問題往往不在於規劃不夠理想，而是規劃端與投資端使用的是兩種不同視角在看公辦都更。

都市規劃通常重視公共利益、空間品質與城市發展願景，但建商在意的則是財務可行性、履約風險與資金運作。因此，若公共任務過量、開發規模不合理、財務模型失真，或市場需求判讀錯誤，即使案件具備良好區位與政策支持，仍可能缺乏投資誘因。此外，講座亦透過多項實際案例，分析公辦都更從案源評估到最終投標的決策過程，包括基地規模、容積獎勵、公共任務對價關係以及公有土地分回產品規劃等議題。其中，「容積是財還是災」的觀點，也讓學生對於目前操作的實習課程規劃內容有所反思。朱專案經理指出，高容積不一定代表高價值，若市場吸納能力不足，反而可能增加銷售與資金壓力。

講座的最後，也與現場的同學們進行交流，朱經理也針對南部城市在進行都市更新時的課題進行討論。針對公辦都市更新制度如何因地制宜提出討論，包括中低強度商業環境下的產品定位、公辦都更如何吸引民間投資，以及中小型建商如何參與都市更新等議題。都市更新不應以單一模式套用所有城市，而應回應地方人口結構、市場需求與投資環境差異，建立符合地方條件的開發模式。其房地產市場規模與發展條件不同於雙北高密度都市，未必適合一味追求高容積、高強度開發，而應更重視「合宜開發規模」與「合理公共利益配置」。講座中亦提到，透過分期分區開發、降低投資風險、設定符合中小型建商能力的招商門檻，以及建立合理對價機制，皆有助提升民間參與意願，進一步讓公辦都更成為地方都市再生的重要推力。

本次講座透過實務經驗分享，期望學生未來在規劃專業之外，也能建立跨領域整合與市場分析能力，進一步理解「公共利益」與「投資邏輯」如何取得平衡。